120.000 euros, veinte años, un 3 %, y adelantas 10.000
La cuota de un préstamo francés de 120.000 € a 20 años y al 3 % anual es 665,52 €. Francés quiere decir que la cuota se mantiene y, dentro de ella, al principio pagas más interés y menos capital. Si no has pagado todavía ninguna mensualidad, el saldo es los 120.000 € enteros. Adelantas 10.000 €. Si la comisión es el 0,15 % de esos 10.000 €, son 15 €, que se pagan aparte y no se restan del capital: el capital nuevo es 110.000 €. Si dejas el plazo en los mismos 240 meses, la cuota baja en la misma proporción que el capital, porque el tipo no ha cambiado: 665,52 × 110 / 120 = 610,06 €. El ahorro de intereses que enseña la página es la diferencia entre los intereses que te quedaban por pagar y los que te quedan con el saldo nuevo. No es «10.000 € que te devuelven». Esos 10.000 € los pones tú. El ahorro es lo que dejas de pagar de interés por haberlos puesto hoy.
Si en vez de bajar la cuota eliges bajar el plazo, la cuota se queda en 665,52 € y los meses se acortan. Con tipo cero la cuenta es de colegio: 12.000 € a 10 años son 100 € al mes; adelantar 2.000 € deja 10.000 € y, si bajas la cuota, pasan a 83,33 € durante los 120 meses; si bajas el plazo, sigues pagando 100 € y acabas en 100 meses. El interés ahorrado, en ese ejemplo sin interés, es cero. Sirve para comprobar que la página no inventa un ahorro donde no hay precio del dinero.
El tope de la Ley 5/2019 no es la comisión de tu escritura
El artículo 23 de la Ley 5/2019 regula la compensación por amortizar antes un crédito inmobiliario a consumidor sobre vivienda. En un tipo variable, el contrato puede elegir una de estas dos vías, no las dos: como máximo el 0,15 % del capital reembolsado si amortizas durante los cinco primeros años, o como máximo el 0,25 % si amortizas durante los tres primeros años. Pasado ese plazo, el tope de ese apartado es cero. En un tipo fijo, el tope es el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. En todos esos casos la comisión, además, no puede superar la pérdida financiera del banco, que el propio artículo describe con una fórmula a partir de los tipos de mercado. Esta página no calcula esa pérdida. Aplica el porcentaje que escribas, y el texto te recuerda el tope para que no te cobren por encima sin que te des cuenta. Si tu contrato dice 0 %, escribe 0. El tope legal no es una comisión automática.
Los préstamos firmados antes del 16 de junio de 2019 pueden regirse por la norma anterior. No los fuerces a estos porcentajes. Y una novación de variable a fijo tiene otro límite, el 0,05 % en los tres primeros años si hay amortización, que no es el caso general de esta ficha. REVISAR la cláusula de tu escritura y la fecha del contrato antes de dar los 15 € del ejemplo por buenos.
Cuota o plazo
Bajar la cuota alivia el mes y deja el calendario igual de largo, así que sigues pagando interés muchos años, aunque sobre menos capital. Bajar el plazo mantiene el esfuerzo del mes y acorta la vida del préstamo, y suele ahorrar más interés precisamente porque dejas de pagar antes. Ninguna de las dos es «la correcta» sin saber si lo que te aprieta es la cuota de este año o el total de intereses. La comisión se paga igual en las dos, porque depende del capital que adelantas, no de lo que pidas que reduzcan. Si el banco te obliga a elegir en el mismo momento y no te deja cambiar luego, la elección es del contrato: pregunta antes de firmar la orden.
La plantilla de hipoteca enlazada guarda el cuadro mes a mes, que esta página no pinta entero. Aquí ves el antes y el después. Si quieres la fila de cada año, la calculadora de hipoteca del sitio ya tiene el cuadro del préstamo sin amortización extraordinaria. Úsalas juntas: una para la foto del préstamo, esta para el adelanto.