Rentabilidad bruta y neta de un alquiler
La rentabilidad bruta es el anuncio: alquiler de un año partido por el precio de compra. Es útil para comparar barrios en treinta segundos y engañosa para decidir, porque no resta el IBI, la comunidad, el seguro, los meses vacíos, los intereses ni a Hacienda. La neta de esta calculadora sí lo hace. El denominador de la neta es el dinero que de verdad inmovilizaste: precio más gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro y gestoría). El numerador es lo que queda después de gastos, de los intereses de la hipoteca y de una estimación del IRPF.
Qué gastos se restan
En el IRPF, el rendimiento del capital inmobiliario es la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles del artículo 23: intereses de la hipoteca que financió la compra, gastos de reparación y conservación (no las mejoras, que se amortizan), el IBI, la comunidad, el seguro, la amortización del inmueble y los saldos de dudoso cobro cuando se cumplen los plazos. Esta página no calcula sola la amortización del 3 % sobre el mayor entre el coste de la construcción y el valor catastral de la construcción, excluido el suelo: si la aplicas, súmala a la casilla de gastos. Los intereses sí tienen casilla propia porque también son salida de caja. La cuota de amortización del capital del préstamo no es gasto deducible y tampoco se resta aquí del cash flow: es devolución de deuda, no un coste. Si quieres ver cuánto baja tu saldo, usa la calculadora de hipoteca.
Los meses vacíos se reflejan bajando «meses alquilado». Once meses en lugar de doce es una vacancia de un mes. No pongas doce si el piso se alquila en septiembre.
La reducción y el IRPF
El alquiler de vivienda habitual del inquilino puede reducirse. Los contratos anteriores a la Ley 12/2023 de vivienda mantienen la reducción del 60 % de la redacción vieja del artículo 23.2. Los firmados entre esa ley y el 1 de diciembre de 2026 siguen, en general, el régimen vigente a 31 de diciembre de 2025: 50 % con carácter general, 60 % si hubo rehabilitación, 70 % en determinados alquileres a jóvenes en zonas tensionadas o viviendas asequibles, y 90 % si en una zona tensionada se baja la renta un 5 %. Desde el 8 de octubre de 2026 un real decreto-ley redibuja otra vez los porcentajes, con reducciones del 15 % al 100 % según si la renta sube, se congela o baja, si el casero es gran tenedor y si el inquilino es joven. El régimen no es retroactivo para todos los contratos: la fecha de la firma manda. Por eso la reducción es un desplegable, no un número escondido.
La reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo y solo si el alquiler es de vivienda, no de local, ni de temporada turística, ni de un piso que el inquilino no destine a residencia habitual. En esos casos pon 0 %. El rendimiento reducido se suma a la base general, no a la del ahorro, y tributa a tu tipo marginal. Si no lo conoces, míralo en la calculadora de IRPF: es la suma del tramo estatal y del andaluz en el que cae tu último euro. Usar el tipo medio en lugar del marginal infravalora el impuesto de este piso, porque el alquiler se apila encima del sueldo.
Ejemplos
Compras por 150.000 €, gastas 15.000 € en impuestos y escrituras, alquilas a 800 € los doce meses, tienes 1.800 € de gastos y 2.000 € de intereses, reducción del 50 % y marginal del 30 %. Ingresos: 9.600 €. Rentabilidad bruta: 6,40 %. Rendimiento neto: 5.800 €. Tras la reducción quedan 2.900 € en la base y el IRPF estimado es 870 €. Caja después de impuestos: 4.930 €. Sobre los 165.000 € invertidos, la neta es el 2,99 % (3,52 % antes de IRPF).
Un piso de 200.000 € alquilado a 1.000 € durante once meses, con 2.400 € de gastos, sin hipoteca y sin reducción (porque no es vivienda habitual), da 11.000 € de ingresos, una bruta del 5,50 % y una neta del 4,30 %, y aquí bruta y neta se parecen más porque no hay impuesto en el ejemplo al dejar el tipo a cero. Siempre pon el marginal real.
Con 100.000 € de precio, 10.000 € de gastos, 600 € al mes todo el año, 1.200 € de gastos anuales, reducción del 60 % y marginal del 37 %: ingresos 7.200 €, bruta 7,20 %, rendimiento 6.000 €, reducción 3.600 €, IRPF 888 € y neta del 4,65 % sobre 110.000 €.
Para saber cuánto te costó entrar, desglosa el ITP y la notaría en la calculadora de gastos de compraventa y pega el total en la casilla de gastos de compra. Si el piso puede bajar de precio en términos reales, cruza la rentabilidad con la calculadora de inflación: un 3 % nominal con una inflación del 2,5 % es poco más de medio punto real.