Qué se paga al comprar una vivienda en España
El precio de la escritura no es lo que sale de la cuenta. El comprador paga un impuesto autonómico que cambia según la comunidad y según la vivienda sea nueva o usada, y luego notaría, registro y, casi siempre, una gestoría. Esta calculadora suma esas cuatro piezas. No incluye la tasación de la hipoteca ni el AJD del préstamo hipotecario: desde la Ley 5/2019 esos gastos de la hipoteca los paga el banco cuando el prestatario es un consumidor. Si compras al contado, no existen.
Segunda mano: ITP
La vivienda usada tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cedido a las comunidades. El tipo general de 2026 no es único. Andalucía y La Rioja están en el 7 %, Madrid y Navarra en el 6 %, Galicia en el 8 %, Cataluña parte del 10 % y sube por tramos, el País Vasco está en el 4 % en la transmisión ordinaria de vivienda, Canarias en el 6,5 % y Murcia se ha movido alrededor del 7,75 % según la fuente que se consulte en octubre de 2026. Valencia bajó el general al 9 % en junio de 2026 según recopilaciones de ese mes. Varias comunidades no aplican un tipo plano: Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Cataluña y Extremadura tienen escalas, y casi todas bonifican la vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Por eso el porcentaje es editable y se rellena solo como punto de partida al cambiar la comunidad. Si el piso es tu vivienda habitual y tienes derecho a un tipo reducido, escribe ese tipo. La base del ITP es el valor de la compra, con un suelo en el valor de referencia de Catastro cuando este es mayor: si compras por debajo de ese valor, Hacienda autonómica puede liquidar sobre el valor de referencia. Esta página usa el precio que escribes.
Obra nueva: IVA o IGIC, más AJD
La primera entrega de una vivienda por un promotor lleva IVA del 10 % en territorio común (artículo 91 de la Ley del IVA). La vivienda de protección oficial de régimen especial y la de promoción pública pueden ir al 4 %: márcalo y el tipo pasará a 4 si no estás en Canarias, Ceuta o Melilla. En Canarias el impuesto indirecto es el IGIC, y en Ceuta y Melilla el IPSI; los porcentajes que propone la calculadora para esos tres territorios hay que confirmarlos porque no son el IVA estatal. Encima del impuesto indirecto se paga el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la escritura. El AJD también es autonómico. Andalucía ronda el 1,2 %, Madrid el 0,75 % y muchas comunidades el 1,5 %, con tipos reducidos si la casa es vivienda habitual. El campo es editable a propósito: no des por bueno el número hasta mirar la norma de tu comunidad en el año de la escritura.
Notaría, registro y gestoría
El notario cobra según el arancel del Real Decreto 1426/1989, una escala por tramos que baja a medida que el precio sube, más el papel, las copias y el IVA del 21 %. El registrador tiene su propio arancel, el Real Decreto 1427/1989, y sus honorarios no llevan IVA. Una minuta real depende de folios, copias y del número de fincas. Si dejas las casillas vacías, la calculadora usa una escala de cuantía simplificada (fijo de 90,15 € hasta 6.010,12 € y después por mil decreciente) y le suma el 21 % de IVA para la notaría. El registro lo estima como el 70 % de ese arancel sin IVA. Las dos estimaciones están marcadas en el código como dato a revisar y puedes sustituirlas por el presupuesto que te hayan dado. La gestoría no tiene arancel: 350 o 400 € es una minuta corriente de 2026 por tramitar impuestos y presentar en el registro, y también se edita.
Ejemplos que puedes repetir
Piso de segunda mano en Andalucía, 200.000 €, ITP al 7 %, notaría 600 €, registro 400 € y gestoría 350 €. El impuesto son 14.000 € y el total de gastos 15.350 €, un 7,7 % del precio. No está la entrada de la hipoteca: solo el coste de escriturar.
Obra nueva en Madrid, 180.000 €, IVA al 10 % (18.000 €), AJD al 0,75 % (1.350 €), notaría 500 €, registro 300 € y gestoría 400 €. Total 20.550 €. El IVA de la vivienda no se lo deduce un particular.
Si en el caso andaluz dejas vacías notaría y registro con un precio de 250.000 €, el ITP al 7 % son 17.500 €, la notaría estimada sale 463,96 €, el registro estimado 268,40 € y la gestoría, si la dejas en 400 €, cierra un total de 18.632,36 €. Sirve para ver el orden de magnitud del arancel, no para pagar la provisión de fondos sin mirar la factura.
Esos gastos de compra son los que luego entran en el denominador de la rentabilidad del alquiler si vas a poner el piso en renta, y también en la comparación de la calculadora de alquilar o comprar. Cuando vendas, el ayuntamiento puede exigir la plusvalía municipal, que no se paga el día de la compra. Para la cuota del préstamo, sigue en la calculadora de hipoteca.