150.000 euros, veinte años, del 3,5 % al 3,3 %
Quedan 150.000 € y 240 meses. Al 3,5 % la cuota francesa es 869,94 €. El contrato revisa con un euríbor del 2,5 % más un diferencial de 0,80 puntos. El tipo nuevo es 3,30 %. La cuota pasa a 854,60 €. La diferencia es 15,34 € menos al mes. Es el mismo capital y el mismo plazo: solo ha cambiado el tipo, y por eso la cuota se mueve poco cuando el tipo se mueve dos décimas. Quien espera que una bajada pequeña del euríbor parta la cuota por la mitad está leyendo otro préstamo. A principio de la vida del crédito el interés pesa más y una revisión se nota; con poco capital pendiente, la misma décima apenas se ve. Aquí el ejemplo es un plazo largo con mucho capital, y aun así 15,34 € no son un milagro.
El 2,5 % no es el euríbor de ninguna fecha concreta de esta página. Es un número redondo para que la resta se pueda seguir. El euríbor de tu revisión es el que diga la escritura: suele ser una media de un plazo (el de doce meses es el habitual en hipotecas, no el único) publicada por el EMMI y reproducida, entre otros, por el Banco de España, tomada el día o el mes que el contrato fije. Si escribes el de ayer y tu cláusula dice «el de hace dos meses», la cuota nueva será la de ayer, no la tuya. REVISAR el índice, el plazo y la fecha en la escritura. El diferencial tampoco se adivina: 0,80 es el del ejemplo. El tuyo puede ser 0,99 o 1,25 o el que firmaras.
Lo que la revisión no toca
No cambia el capital por arte de magia. El capital pendiente es el que queda después de las cuotas ya pagadas, no el que pediste el primer día, salvo que estés en la primera revisión y no hayas amortizado nada. Si has hecho una amortización anticipada, el saldo de esta ficha tiene que ser el de después de esa amortización. Las dos calculadoras se hablan por ese número, no por dentro. Tampoco mete comisiones de novación, ni un seguro de hogar, ni la subida del IBI. La cuota del banco y el coste de vivir en la casa no son la misma cifra.
El sistema es el francés, el de cuota constante entre revisión y revisión. Si tu préstamo es de cuota creciente, o de carencia, o tiene un tramo fijo que todavía no ha saltado al variable, esta fórmula no es la tuya. Durante la carencia se paga interés y el capital no baja: al salir de la carencia la cuota se recalcula con el capital casi entero y el plazo que quede. Escribir aquí el capital inicial como si ya hubieras amortizado es el error que deja la cuota demasiado baja.
Cómo leer los 15,34 euros
Son brutos de hipoteca, no dinero libre. Si el banco redondea la cuota al céntimo de una forma distinta, puedes ver 854,59 o 854,61. No persigas el céntimo. Persigue si el tipo que te han notificado es euríbor más diferencial, sin un redondeo al alza que el contrato no autorice, y si el plazo que te quedan es el que has escrito. Un mes de diferencia en un préstamo de veinte años mueve la cuota poco, pero un año de diferencia ya no es el mismo ejemplo. Cuenta los meses del cuadro, no los años a ojo.
Si la cuota nueva te sigue dejando sin margen, la amortización anticipada es la otra palanca, con sus comisiones legales. Bajar el euríbor no sustituye a deber menos. Y si el tipo nuevo sale más alto que el viejo, la diferencia cambia de signo: pagarás más al mes. La página lo enseña en negativo o en positivo según los números. No da por hecho que el euríbor baje.