Los dos métodos de la plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, lo cobra el ayuntamiento cuando vendes, donas o heredas un inmueble urbano. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 no se puede exigir si el terreno no se ha revalorizado de verdad. Hay dos formas de calcular la base y, cuando el contribuyente aporta los datos del método real, se paga la cuota más baja. Esta página hace las dos cuentas y se queda con la menor. No sustituye la autoliquidación del ayuntamiento: el coeficiente y el tipo los fija la ordenanza, siempre por debajo de los máximos estatales.
Método objetivo
La base es el valor catastral del suelo en el momento del devengo, multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos que has tenido el terreno, con un máximo de veinte. Si llevas diez años y medio, el coeficiente es el de diez. Menos de un año tiene su propia fila. El valor catastral del suelo sale en el recibo del IBI, separado del de la construcción. No uses el precio de venta como si fuera el valor catastral: suelen estar muy lejos.
Los coeficientes de la ley son máximos. Cada ayuntamiento aprueba los suyos, iguales o menores, y puede bajarlos en función del año. Si dejas el coeficiente vacío, la calculadora pone el máximo estatal. Si tu ordenanza dice otra cosa, escríbela. El tipo de gravamen también es municipal, con un techo del 30 % en el artículo 108 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. El 30 % de partida es el peor caso legal, no lo que cobra tu ciudad. Bájalo en cuanto mires la ordenanza.
Coeficientes máximos
Hasta el 30 de noviembre de 2026 los máximos son los del Real Decreto-ley 8/2023, que siguieron vigentes porque los reales decretos-ley que los actualizaban para 2025 y para enero de 2026 decayeron al no convalidarse. En esa tabla, veinte años o más es 0,40, no 0,45.
| Años | Hasta 30/11/2026 | Desde 1/12/2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
La columna de diciembre es el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Hoy, 29 de octubre, todavía manda la columna de noviembre. El decreto-ley está publicado y pendiente de que el Congreso lo convalide; si decayera, seguirían los coeficientes anteriores. La fila de diez años cambia mucho de una columna a la otra (0,12 frente a 0,22): no da igual la fecha de la escritura. El ayuntamiento puede usar un coeficiente menor que el máximo.
Método real
Se resta el precio de adquisición del de transmisión. Si la diferencia es cero o negativa, no hay incremento y la cuota es cero, aunque el método objetivo diera una cifra alta. Si hay ganancia, solo tributa la parte que corresponde al suelo: ganancia × valor catastral del suelo / valor catastral total. Esa base se multiplica por el mismo tipo municipal. El contribuyente puede elegir este método cuando le salga más barato. La calculadora, si rellenas compra y venta, compara y se queda con el menor. Los gastos de notaría de la compra no están en la fórmula legal de este impuesto: usa los valores de adquisición y transmisión que admita tu ayuntamiento, normalmente el mayor entre precio y valor de referencia cuando la norma lo exija para otros impuestos, pero para la plusvalía el método real mira la diferencia real de los títulos.
Ejemplos
Suelo catastral de 50.000 €, diez años, coeficientes de diciembre y tipo del 30 %. Coeficiente 0,22. Base objetiva 11.000 €. Cuota objetiva: 3.300 €. Si además vendes por 200.000 € algo que compraste por 150.000 € y el valor catastral total es 80.000 €, la ganancia es 50.000 €, la parte del suelo es el 62,50 % y la base real es 31.250 €, con una cuota de 9.375 €. Como es mayor que la objetiva, se paga la objetiva: 3.300 €.
Otro caso: suelo de 40.000 €, cinco años, tabla de noviembre (coeficiente 0,18) y tipo del 20 %. La cuota objetiva sería 1.440 €. Pero compraste por 150.000 € y vendes por 120.000 €: hay pérdida. La cuota del impuesto es 0 €. No presentes una autoliquidación con el método objetivo si puedes acreditar la minusvalía; el Tribunal Constitucional cerró esa vía.
La plusvalía es solo uno de los gastos de la venta. En la compra, el peso gordo suele ser el ITP o el IVA, que puedes estimar en la calculadora de gastos de compraventa. Si estás decidiendo si vender o seguir alquilando, mira la rentabilidad del alquiler y, si el dinero de la venta va a otra casa con hipoteca, la calculadora de hipoteca.