¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda?
No hay una respuesta única: depende del precio, del alquiler de la zona, de los tipos de interés y, sobre todo, de cuántos años vas a quedarte. La calculadora compara las dos opciones de forma justa:
- Si compras, pagas la entrada, los impuestos y gastos de compra, la hipoteca y los gastos del propietario (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento). A cambio, al final tienes una casa que se habrá revalorizado.
- Si alquilas, inviertes el dinero de la entrada y los gastos, y cada mes inviertes también la diferencia si el alquiler es más barato que comprar (o al revés).
Qué inclina la balanza
- Plazo: comprar tiene unos costes iniciales altos (en torno al 10 % del precio entre ITP o IVA, notaría, registro y gestoría). A pocos años vista casi siempre gana alquilar.
- Relación precio/alquiler: si el precio de la vivienda es más de 20-25 veces el alquiler anual, alquilar suele salir mejor.
- Rentabilidad alternativa: si inviertes de forma disciplinada la diferencia, alquilar es más competitivo. Si no lo harías, comprar funciona como un ahorro forzoso.
Lo que no cuentan los números
Comprar da estabilidad y libertad para reformar; alquilar da flexibilidad para mudarte o cambiar de trabajo. Ten en cuenta también que los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del precio de tasación, así que la entrada y los impuestos salen de tu bolsillo el primer día. Esos impuestos no son un 10 % universal: en Andalucía el ITP general de la vivienda usada es el 7 %, en Madrid el 6 %, y la obra nueva lleva IVA del 10 % más AJD. El detalle por comunidad está en la calculadora de gastos de compraventa. Si ya tienes el precio y el tipo, la cuota mensual sale en la calculadora de hipoteca.
Cómo leer el gráfico sin engañarte
El patrimonio de quien compra es el valor de la casa, menos lo que quede de hipoteca, más el ahorro que haya podido invertir en los meses en que la cuota fue más baja que el alquiler. El de quien alquila es la entrada que no puso, invertida, más la diferencia mensual cuando el alquiler es más barato. Si no vas a invertir esa diferencia de verdad, baja la rentabilidad alternativa hacia el 0 % o el 1 %: si no, el escenario de alquilar describe a una persona más disciplinada que la mayoría. Una rentabilidad del 5 % y una revalorización del 2 % son hipótesis, no una previsión. Prueba a poner la revalorización a cero y mira si comprar sigue ganando. Si solo gana cuando la casa sube un 4 % cada año, la decisión es una apuesta inmobiliaria, no un ahorro.
Tampoco está aquí el coste de vender. El día que te mudes, la plusvalía municipal y los gastos de la nueva compra pueden comerse varios años de ventaja. Por eso el plazo manda: a tres años, casi cualquier ciudad deja mejor el alquiler una vez pagados el ITP y la notaría. A quince, la casa ya ha amortizado ese peaje si no la has vendido por el camino. Y si el piso que comprarías lo vas a alquilar tú, la cuenta cambia de naturaleza: deja de ser vivienda y pasa a ser un rendimiento, que se mide en la calculadora de rentabilidad del alquiler.
Una pasada con números redondos
Piso de 200.000 € en Andalucía, ITP al 7 % y unos 1.300 € de notaría, registro y gestoría: unos 15.300 € de gastos, más 40.000 € de entrada si el banco deja el 80 %. Son 55.000 € que el inquilino no pone. Ese dinero, invertido, es el rival de la casa. Si lo dejas en una cuenta al cero, comprar gana casi siempre a medio plazo, porque has regalado la rentabilidad alternativa. Si de verdad lo invertirías, súbele el tipo en esta página y mira de nuevo. La cuota de una hipoteca de 160.000 € a 25 años y un 3 % ronda los 760 €. Compárala con el alquiler del piso equivalente, no con el alquiler de una habitación. Si el alquiler son 800 €, la diferencia mensual es pequeña y el peaje de los 15.300 € tarda años en recuperarse. Si el alquiler son 1.200 €, la casa se defiende mucho antes.
Rehaz la cuenta el día que cambie el tipo o el alquiler. Una simulación de un domingo no caduca en el cajón: caduca cuando el Euríbor o el casero se mueven. Y no olvides el IBI, la comunidad y un fondo para averías, que el alquiler ya lleva escondidos en la mensualidad y la casa no.